宝龙地产:2018年销售额大幅上涨 将继续保持高周转

2019-03-24 08:25作者:admin来源:未知>次阅读

3月21日晚间,宝龙地产公布2018年业绩。公告显示,截至2018年12月31日止年度,合约销售额约为410.36亿元,较2017年同期上升约96.5%。年内实现收入约为195.94亿元,较2017年同期上升约25.7%。

“369”高周转模式

高周转模式下,宝龙的现金流、产品推出、土地储备和合约销售等方面都有了明显的增长。

值得注意的是,2019年将是宝龙城市广场密集开业一年,宝龙将整合优势资源,确保年内实现7个商业广场的开业。

负债率上升,短期债务金额可控

2018年,是宝龙地产采用“369”,即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”高周转模式正式执行的第一年。

商业地产作为宝龙的发展重点,在营收上却始终无法挑起大梁。

不过,重资产模式的商业地产这几年运营起来确实颇为艰难,商业地产占比不高也在意料之内。值得注意的是,虽然宝龙在总收入中的占比不高,但在商业销售收入和规模都有了较大的提升。

现金流方面,截至2018年12月31日,宝龙的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币157.76亿元(2017年:约人民币99.62亿元),较2017年底增加约58.4%;非受限现金较期初提升了54.5亿元至148.4亿元。

报告期内,宝龙毛利率为38.5%,较2017年同期上升约5个百分点。截至2018年12月31日止年度,核心盈利约为人民币25.8亿元,较2017年同期上升约35.2%。其中,已出售及交付项目的收入166.7亿元,同比增长25.3%;投资物业租金收入11.2亿元,同比增长31.3%;物业管理净收入11.3亿元,同比增长18.7%;酒店运营、建筑及装饰服务收入6.78亿元,同比增长39.2%。

截至期末,宝龙的资产负债率约为75.2%,较2017年的69.1%提升了6.1个百分点。

土地储备上,期内,宝龙新增土地储备573.7万平方米,拥有土地储备2120万平方米。其中,在建物业1280万平方米,在持待发展物业840万平方米。目前,宝龙土地储备约三分之二布局在长三角地区。

2018年年度,宝龙在租金及物业管理服务收入约为人民币22.49亿元,但在合约销售额占比中仅有5.48%。租金更是大打折扣,在宝龙总收入中的占比仅2.74%。

宝龙的租金及物业管理服务收入,较2017年同期上升约24.7%;投资物业录得租金收入,较2017年同期增加约31.3%。

宝龙许华芳马不停蹄奔赴的下一目标,是500亿元的合约销售。

董事会建议派发截至2018年12月31日止年度末期股息每普通股港币23.2分。连同已于2018年11月15日支付的截至2018年6月30日止六个月的中期股息每普通股港币6.8分,截至2018年12月31日止年度股息总额为每普通股港币30分,较2017年同期上升约20.0%。

商业地产占比仍不高

对此,公告表示,2018年总利息的增长主要由于年内借款总额增长所致,实际利率由2017年的6.29%略有上升到2018年的6.48%。

宝龙全年持续发力,终于拿下了410.36亿元的合约销售额。至此,许华芳2018年350亿元的业绩目标完美达成。

从宝龙的合约销售业态分布来看,截至2018年12月31日止年度,合约销售额约为410.36亿元,其中住宅销售金额为328.86亿元,占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元,占比达19.86%。

在借款总额中,一年内到期的借款约为人民币147.22亿元,一年后到期的借款约为人民币343.80亿元。宝龙的非受限现金为148.4亿元,足以覆盖147.2亿元的一年内到期债务。

产品方面,除了签约销售的232万平方米住宅,2018年宝龙完成了多个广场的开业任务。资料显示,厦门宝龙一城、上海青浦宝龙广场两个物业项目于2018年9月30日同时成功开业,同时轻资产项目四川江油宝龙广场也于2018年11月30日成功开业。

截至2018年12月31日,宝龙目前经营及管理的商业广场已达到36家,另管理三个轻资产项目,开发项目及开业面积均位居行业前列。

为获取稳定及经常性之收入,宝龙亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。截至2018年12月31日,宝龙持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)其建筑面积(「建筑面积」)合共约4,817,380平方米(2017年:约4,345,577平方米),较2017年增加约10.9%。

有关商业销售金额的部分,往往可以从租金、物业管理服务收入这两个指标上入手。

2019年3月1日,宝龙拟发行2019年度第一期中期票据,本期发行基础发行规模5亿元,发行金额上限为10亿元,发行期限为2年,资金主要是用于偿还宁波奉化宝龙广场、上海临港宝龙广场、宁波江北宝龙广场、厦门宝龙一城和上海七宝宝龙城五个商业项目的开发贷。

就在二个月之前,宝龙发行了一笔规模为3亿元的超短期融资。资金7成同样用于偿还包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场和厦门宝龙一城三个商业项目的开发贷。

2016年-2018年,宝龙地产的总利息开支分别为16.27亿元、20.23亿元、29.58亿元,宝龙地产的净负债比率分别为76.6%、86.8%、101.6%。

融资增长的背后则是净负债率的飙升。

许华芳业绩会上表示,2019年,宝龙地产各种指标稳步的提升:“销售要到500亿,增长22%,商场增长25%到28.1%,酒店增长15%到7.8亿。”

房地产的融资现象十分普遍,运营重资产的房企宝龙在现金流压力上面对的挑战不言而喻。截止至2018年12月31日,宝龙借款总额约为人民币491.02亿元(2017年:约人民币355.36亿元),较2017年底增加约38.2%。

据了解,宝龙的借款包括银行及其他借款约人民币303.27亿元、公司债券约人民币92.02亿元、短期融资券约人民币300百万元、优先票据约人民币75.29亿元及可换股债券约人民币17.44亿元。

为了完成500亿元合约销售目标,宝龙仍将坚持高周转的运转主线。公告显示,宝龙将升级“369”开发模式,加速2019年的现金回流,优化内部管控,提升专业营销能力,提高去化率。


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